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我从黑石的财报中,读出了房地产投资的真相

2019-03-23 12:45:48 53彩票 已读

“稳收益”如何来?以黑石与KKR为例,虽然它们的投资策略不尽相同,但是他们关注的投资重点却不谋而合。

回看国内,随着限购令的出台,炒房投机模式不再可行,“ 一夜暴富”,“买了就赚”已成了房地产投资的过去式。未来,房地产应该怎么投?携手黑石、KKR这样的顶尖机构,应该是不错的选择。

● 黑石14只房地产中,11只基金取得了10%以上的IRR。

黑石旗下的2只基金,它们在2005年到2007年欧美地产估值高峰时期均买入大量资产,后同时遭遇2008年金融危机的冲击,但由于它们资产配置分散程度不同,表现出的抗风险能力也大不相同——至2009年底,聚焦欧洲市场的欧洲基金Ⅱ号(BREP Europe Ⅱ)资产价值下跌44.1%;而全球布局的黑石全球基金Ⅴ号(BREP V),资产价值下跌仅8.4%。

如何携手顶尖地产投资机构?

● 2017年,房地产板块为黑石带来了31.5亿美元的收入,成为了黑石最赚钱的部门之一。

财报数据亮眼,30年平均收益16%

金融危机后,表现长期优秀稳定的全球系列基金,更是成了黑石的“拳头产品”。如今,随着美国新的投资机会的减少,黑石开始增加全球配置的比例。2014年黑石在美国之外的海外投资比例,已经上升到62%。(数据来源:证券市场周刊)

稳健的投资表现,让黑石成了市场最受欢迎的基金之一,截止到2018年9月,尽管已给投资者分配了2600亿美元,对比2007年,一品彩票||http://www.xitai168.com 新利彩票||http://www.dxb82.com 多玩彩票||http://www.uavdf.com 芒果彩票||http://www.llm360.com 百世彩票||http://www.yangshengtw.com黑石的资产管理规模依旧实现了5倍左右的增长。

● 欧洲Ⅳ号(BREP Europe IV)表现最为突出,IRR为26%。

曾以恶意收购著称KKR,在新的市场环境下,开始提倡“用时间换取回报”。截至2017年底,KKR旗下77%的项目运作周期都在8年及以上,并认为长期投资能为追加投资与获得最佳退出时点,提供更多可能。

黑石始终坚持“投资未来10年”的理念。黑石全球地产基金Ⅴ号(BREP V),2009年底一度出现相当于投资成本8.4%的价值损失,但在2010年一年内升值了61%,不仅收回了损失,以当时资产价值计算还获得了7%的净内部回报率,2014年资产进一步升值,V号基金一举成为了黑石最有获利能力的基金之一,且收益长期保持稳定。

(数据来源:黑石2017财报,新浪财经,IRR指内部收益率)

在全球化方面,KKR作为全球直投业务的创立者,对于跨市场布局极其倡导。而黑石,则用事实数据说明了理由。

黑石、KKR这样的顶尖机构,已将长期投资、全球布局等科学配置理念奉为地产投资成功的关键,配合其各自擅长的投资策略,从而实现稳健的投资回报。

事实上,“收益稳”比“收益高”更值得被重视,因为对于房地产投资来说,单次收益高不代表什么,长期收益稳才是重点。地产投资是长期的事,从调研、买地、建楼到运营、招商、退出,都需要大量的时间。当基金中有项目集中退出,当期收益就会特别亮眼。如果都在“准备期”,收益就会相对平滑,但这并不代表未来就没有很好的收益。

如此亮眼的成绩单,并不是偶尔为之,30年来,黑石房地产板块的年均净收益达到16%。(数据来源:黑石财报,截止2018年9月)

谈起黑石、KKR这些顶尖的地产私募基金,我们经常会看到一众投资神话:大赚140亿、套现50亿、为投资者创造25倍收益……(数据来源:经济参考报、中国基金报、投资界)

● 未来房地产如何投?

① 都喜欢用“时间换回报”

宜信财富在过去3.5年时间里,与全球13家一流地产投资机构合作,投资了17个国家,涉及685个项目,这是个人投资者很难在短时间内实现的,通过专业机构来投资,是更明智的选择。

● 个人如何投进黑石、KKR这样的顶尖基金?

这些全球知名的地产投资大亨,基本不对个人开放,幸运的是,宜信财富已为投资者打破僵局,其通过专业机构的身份,携手全球顶尖的房地产投资机构,将其科学配置,一举获得多策略、多资产、全球化的一流投资组合。

稳收益的秘密:“长期投资”与“全球布局”

2017年,黑石在财报中公布了14只房地产基金的投资业绩:

② 帮助黑石“度过”金融危机的,是全球化投资

其实,以上都是投资的个案,黑石、KKR之所以能成为顶尖的地产投资机构,理由可不止是这些。真相到底如何?今天我们用财报数据与案例,带你走进一个真实的房地产投资。